Kell-e vagyonszerzési illetéket fizetnünk, ha egy beépítetlen földrészletként nyilvántartott területen álló félkész házat vásárolunk? Igénybe vehetjük-e az illetékmentességet a lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése estén, ha azon egy félkész lakóház áll? Három éven belül eladott lakástulajdonunk illetéke figyelembe vehető-e szerkezetkész lakóépület vásárlása esetén?
Kép forrása: szerző saját felvétele
Ezek a kérdések joggal foglalkoztatják mind a vevőket, mind pedig azon vállalkozókat, akik ilyen vagyontárgyak értékesítését tervezik, különös tekintettel az elmúlt időszakban megnövekedett építkezések számára.
Mi minősül lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak?
Az illetéktörvény („Itv.”) alapján illetékmenetes a telektulajdon szerzése, ha az lakóház építésére alkalmas, feltéve, hogy a vagyonszerző vállalja, hogy azon 4 éven belül lakóházat épít.
Alapesetben ilyen teleknek minősül az „üres” földrészlet, azaz az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet. Ilyen továbbá az a földrészlet is, amelyen az Itv. szerinti, szerkezetkész állapotot el nem érő, lakóház céljára létesülő építmény áll. A szerkezetkész állapotot a törvény nem túl részletesen határozza meg, ugyanis kizárólag azt rögzíti, hogy szerkezetkésznek minősül a lakóépület, ha azon a ráépített tetőszerkezet már elkészült. A bíróság egy eseti döntésében ezt tovább pontosította azzal, hogy szerkezetkésszé minősítette a perbeli házat, ugyanis azon az ácsszerkezet, a cserépfedés és az ereszcsatorna már készen volt (AEÉ 2010/12, AVÉ 2012/7).
A fentiek értelmében a tetőszerkezet állapota a döntő. Így kellő körültekintéssel kell eljárni a szerződéskötéskor, figyelemmel arra, hogy a lakóház építésére alkalmas telektulajdonra irányadó illetékmentesség kizárólag akkor vehető igénybe, ha a telken olyan épület áll, amely még nem éri el a szerkezetkész állapotot, azaz a tetőszerkezet nem készült el és fedett ácsszerkezettel sem rendelkezik.
Cserepótló vétel szabályai szerkezetkész lakóépület esetén
Problémát jelenthet továbbá az is, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három, vagy azt követő egy éven belül kívánja eladni, és a szerkezetkész lakóépület vásárlásánál kívánja a másik lakástulajdonának illetékét érvényesíteni. A cserepótló vétel szabályai szerint ugyanis ebben az esetben az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete.
Ebben az esetben arra kell különösen figyelmet fordítani, hogy szerződéskötéskor az épülő lakóingatlan már szerkezetkész legyen. Tehát amennyiben a lakóépület szerkezetkész, azaz a tető kész ácsszerkezettel és cserépfedéssel rendelkezik, akkor a cserepóló vétel szabályai alkalmazhatóak.
Ezzel szemben viszont, ha valaki olyan telket vásárol, amelyen nem áll szerkezetkész lakóépület, akkor az az Itv. szerint az nem minősül lakástulajdonnak. Ennek megfelelően a cserepótló vétel szabályai nem alkalmazandók, tehát a három éven belül eladott lakástulajdont a vevő nem tudja a vásárolt, szerkezetkésznek nem minősülő lakóépülettel szembeállítani.
Egy félkész tetőszerkezet például nem alapozza meg a lakástulajdonná történő minősítést. Így például, ha csak az ácsmunkák vannak készen, de a fedés még nem történt meg az illetékfizetési kötelezettség keletkezésekor, akkor a kedvezőbb illetékszabályok alkalmazására nincs lehetőség.
Egy ingatlannak csak egy illetékjogi minősítése lehet
Fontos megjegyezni, hogy adott időpontban egy ingatlannak csak egy illetékjogi minősítése lehet. Ezért, ha a megvalósuló felépítmény lakástulajdonnak minősül, melyet az eladó egy másik ingatlannal összefüggő illetékügyében eladott lakástulajdonként be kíván számítani, akkor az ingatlanszerző nem kaphat további kedvezményként illetékmentességet arra hivatkozva, hogy a megvásárolt \”üres\” telekingatlant lakóházzal kívánja beépíteni. A szerkezetkész állapot elérését az adóhatóság leggyakrabban helyszíni szemle tartásával, a felek közös nyilatkozatának, illetve az építési napló bekérésével vizsgálja.
Szankciók
Mi történik, ha a kedvezményt valaki jogosulatlanul veszi igénybe? Amennyiben a magánszemély a szerződéskötés időpontjában olyan építési telket vásárol, amelyen szerkezetkész lakóház áll, ennek ellenére arról nyilatkozik, hogy igénybe kívánja venni az illetékmentességet a beépítésre alkalmas telektulajdon után, akkor az adóhatóság adóbírságot szab ki a befizetni elmulasztott illeték után, továbbá a magánszemélyt mulasztási bírság megfizetésére is kötelezheti.
Ha az illetékkedvezményt valaki jogosulatlanul veszi igénybe, akkor adóbírság kiszabására kerül sor, melynek mértéke az adóhiány (illetékhiány) 50%-a. A mulasztási bírság a befizetni elmulasztott illetékre tekintettel kerül kivetésre, melynek felső határa 200 ezer forint.
Érdemes tehát körültekintően eljárni a szerződéskötéskor és épülő lakóingatlanok esetén az építés napló szerinti állapotot is ellenőrizni, hogy ne érjen meglepetés egy esetlegesen jogosulatlanul igénybe vett illetékkedvezmény kapcsán.
dr. Égertz Andrea
ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász
info@egertz.hu
ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász
info@egertz.hu
Dr. Égertz Andrea ügyvéd 
One thought on “A szerkezetkész lakóingatlanok után fizetendő illeték”