(Szeretném felhívni a figyelmet arra, hogy a jelen cikk 2021. október 4-én hatályos jogszabályokat tükrözi. A termőföldre vonatkozó jogszabályok rendkívül gyorsan változnak. 2023 nyarán fél éven belül is sor került úgy a termőföldtörvény módosítására, hogy új rendelkezéseket iktattak be, majd azokat ismét módosították/törölték. Ez rendkívüli mértékben megnehezíti a jogalkalmazók helyzetét. Különös figyelmmel kell lenni ezért a szerződéskötés időpontjában hatályos rendelkezésekre, mert egy tévesztés is azt eredményezheti, hogy az egyébként is rendkívül hosszú eljárási folyamat során az ügyletet elutasítják, vagy hiánypótlásra kerül sor. Ezzel újabb köröket futnak az ügyfelek és képviselőik. Minden tőlünk telhetőt megteszünk, hogy naprakész információval szolgáljunk, de ezen a jogterületen elkerülhetetlen a jogszabályok naprakész alapos ismerete, ami azt jelenti, hogy a cikkben foglaltakon túl szükséges a vonatkozó jogszabályok áttanulmányozása is. )
Amennyiben valaki termőföldet szeretne vásárolni, egy viszonylag hosszú procedúrára kell felkészülni. Fontos tudni, hogy a termőföld hatálya alá tartoznak azok az ingatlanok is, melyek zártkerti minősítésűek és amelyeket 2017. év végéig a tulajdonos nem minősített át művelés alól kivett ingatlanná.
Föld tulajdonjogát belföldi természetes személy (magyar állampolgár) és tagállami
állampolgár szerezheti meg. Amennyiben a belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár nem minősül földművesnek akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Amennyiben azonban a szerző fél földművesnek minősül, vagy nem minősül annak, de a közeli hozzátartozójától szerzi a földet, akkor a földszerzési maximum 300 hektár.
Mi minősül termőföldnek?
Termőföldnek minősül az a belterületi vagy külterületi ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. De termőföld az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet is, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. Fontos tehát ellenőrizni az ingatlan tulajdoni lapjának első részét annak érdekében, hogy meg tudjuk állapítani, hogy az adott ingatlan termőföld-e.
Föld tulajdonjogát ajándékozás jogcímén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni.
Előzetes vizsgálat
2022. január 1-től a korábbi gyakorlattól eltérően az adásvételi, vagy haszonbérleti szerződést már nem a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének kell először megküldeni, hanem a mezőgazdasági igazgatási szervnek. Ez a szerv tulajdonképpen a föld fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal földhivatala. A földhivatal a szerződést annak tartalmi és alaki kellékei alapján megvizsgálja a célból, hogy az tartalmazza-e az előírt nyilatkozatokat. A földhivatal 15 napon belül dönt a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy annak közzétételéről. Ha a földhivatal az előzetes vizsgálat során nem tagadja meg az adásvételi, vagy haszonbérleti szerződést, akkor hivatalból elrendeli a közzétételt, azaz a kifüggesztést. Fontos, hogy a közzététel elrendelése nem minősül az szerződés jóváhagyásának. A földhivatal a döntéséről értesíti a feleket és a szerződést megküldi a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének, aki hirdetményi úton közli azt az elővásárlási jog jogosultjaival.
Közzététel
Ha a földforgalmi törvény szerint az adásvételi szerződés nem tartozik a mezőgazdasági igazgatási szerv (földhivatal) jóváhagyásához kötött szerződések közé, az adásvételi szerződést a tulajdonosnak a felek aláírásától számított 8 napon belül a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője részére kell megküldeni. A jegyző hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy a megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival.
Ha a földforgalmi törvény szerint az adásvételi szerződés a földhivatal jóváhagyásához kötött, akkor az előzetes vizsgálatot követően a földhivatal hivatalból intézkedik a közzététel iránt.
Az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése az elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő kormányzati honlapon történő közzététellel valósul meg. A szerződés tájékoztató jelleggel a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat polgármesteri hivatala hirdetőtábláján is kifüggeszthető az elektronikus közzététellel megegyező időtartamra. (https://hirdetmeny.magyarorszag.hu/ )
Az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata
Az elővásárlási jog jogosultja 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. A nyilatkozattételi határidő az adásvételi szerződésnek a kormányzati portálon történő közzétételét követő napon kezdődik. Az elővásárlásra jogosult a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor az elfogadó jognyilatkozatban azt is meg kell jelölni, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell a földforgalmi törvény 13-15. §-ában foglalt jogosultsági feltételként előírt nyilatkozatokat is. Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve azt, amelyet közhiteles nyilvántartás tartalmaz.
A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve az átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a kormányzati portált működtető szervezet által a közzétételről és a levételről küldött igazolással együtt megküldi a földhivatal részére.
Jóváhagyás
A földhivatal az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését, vagy megállapítja, hogy az adásvételi szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye.
Az adásvételi szerződésnek az elővásárlásra jogosultakkal történő közlése során a szerződést négy eredeti példányban kell benyújtani a földhivatalhoz, amelyek közül egy példánynak biztonsági kellékekkel rendelkező papír alapú okmányon (biztonsági okmány) kiállítottnak kell lennie. (2013. CCXII.. 17.§)
Mikor nem kell jóváhagyás?
Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása többek között
- az állam tulajdonszerzéséhez, az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez,
- a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához,
- a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához,
- a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszűntetésére kerül sor,
- a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvételhez,
- a telekalakítás keretében történő tulajdonszerzéshez, ha egy vagy több, önálló helyrajzi számú földet érintő telekalakítás következtében a tulajdonosok tulajdoni hányadát képező földterület nagysága az ingatlan-nyilvántartásban a kiinduló állapot szerinti tulajdoni hányadból számítható területnagyságot nem haladja meg.
A mezőgazdasági igazgatási szerv kérelemre igazolást állít ki arról, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés hatályosságához nem kell a jóváhagyása.
Dr. Égertz Andrea ügyvéd 