(Szeretném felhívni a figyelmet arra, hogy a jelen cikk 2023. május 1-én hatályos jogszabályokat tükrözi. A termőföldre vonatkozó jogszabályok rendkívül gyorsan változnak. 2023 nyarán fél éven belül sor került úgy a termőföldtörvény módosítására, hogy új rendelkezéseket iktattak be, majd azokat ismét módosították/törölték. Ez rendkívüli mértékben megnehezíti a jogalkalmazók helyzetét. Különös figyelmmel kell lenni ezért a szerződéskötés időpontjában hatályos rendelkezésekre, mert egy tévesztés is azt eredményezheti, hogy az egyébként is rendkívül hosszú eljárási folyamat során az ügyletet elutasítják, vagy hiánypótlásra kerül sor. Ezzel újabb köröket futnak az ügyfelek és képviselőik. Minden tőlünk telhetőt megteszünk, hogy naprakész információval szolgáljunk, de ezen a jogterületen elkerülhetetlen a jogszabályok naprakész alapos ismerete, ami azt jelenti, hogy a cikkben foglaltakon túl szükséges a vonatkozó jogszabályok áttanulmányozása is.)
Ha közeli hozzátartozók kötnek egymás között termőföld ajándékozására irányuló ügyletet, akkor ahhoz nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása.
Fontos azonban tudni, hogy ajándékozás jogcímén csak meghatározott körben lehet a földet átruházni. Termőföld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni.
A termőföldtörvény meghatározza, hogy ki minősül közeli hozzátartozónak. Ilyen a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő és a testvér.
Föld tulajdonjogának megszerzése esetén a földforgalmi törvény bizonyos feltételeket ír elő, melyeket a földet szerző félnek a szerződésben vállalni kell. Így a föld tulajdonjogát megszerző fél köteles a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalni, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. A föld más célú hasznosításának minősül az erdő termelésből való időleges vagy végleges kivonása is. (Fftv. 13.§ (1)) A föld használatának más részére át nem engedése iránti kötelezettségvállalás megsértésével kötött szerződés semmis.
Bizonyos esetekben át lehet engedni a használatot, ezeket a törvény felsorolja. Például nem minősül a használat átengedésének, ha a földet megszerző személy a földet földművesnek minősülő közeli hozzátartozója részére szívességi használatba adja. További kivételeket sorol fel a törvény a más célú hasznosítás tekintetében is (pl. lakóház létesítése stb.).
A fenti tulajdonszerzési jogosultsági feltételek azonban a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházására irányuló ügyletekre nem vonatkoznak. Tehát ha közeli hozzátartozók kötnek egymás között ajándékozási szerződést, akkor nemcsak a fent idézett jóváhagyás alól mentesülnek, hanem a fenti feltételeket sem kell a szerződésben vállalni. Kivéve az alábbi eseteket, melyeket a földtörvény 2022. január 1-től hatályos módosítása vezetett be.
A földforgalmi törvény 2022. január 1-től hatályos 13.§ (5) bekezdése szerint ha a tulajdonjogot e törvény alapján megszerző személy a föld megszerzésekor megtette a fent idézett 13.§ (1) bekezdés szerinti nyilatkozatot, majd a tulajdonjogot közeli hozzátartozója részére ruházza át, a közeli hozzátartozó tulajdonszerzési jogosultságának feltétele, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének.
Továbbá, ha a tulajdonjogot e törvény alapján megszerző személy a földet az 5 éves időtartamon belül átruházza közeli hozzátartozója részére, a tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a közeli hozzátartozóként tulajdonjogot szerző személy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a földet az 5 éves időtartamból még hátralévő ideig más célra nem hasznosítja.
Mit jelent az a kitétel hogy „a tulajdonjogot e törvény alapján megszerző személy”? Ha az átruházó fél (ajándékozó vagy eladó) a földforgalmi törvény hatályba lépése előtt (2014. május 1.) szerezte a földet és nem tette meg a fenti 13.§ szerinti nyilatkozatokat, mivel a szerzésekor az nem volt hatályban, akkor ha az ilyen személy a közeli hozzátartozójára ruházza át a földet, a szerző közeli hozzátartozó mentesül a 13.§ szerinti vállalások alól (Fftv. 13.§ új (1) és (5)-(6) bek., valamint 36.§ (1) d) pont). Fontos tehát ellenőrizni, hogy a tulajdoni lapon a tulajdonos mikor szerezte meg a tulajdonjogot.
A földforgalmi törvény a megszerezhető földterület nagyságát illetően is állít korlátokat. A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Ez a korlát azonban túlléphető, ha a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. (A földművesnek minősülő személyre e korlát nem vonatkozik.)
Mivel a föld ajándékozás jogcímén kerül a közeli hozzátartozóhoz, így az ügylet vonatkozásában az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket sem kell alkalmazni.
Az ingatlan ajándékozási szerződésben foglalt jogügylet az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 17. § (1) p) és w) pontjai alapján mentes az ajándékozási illeték alól. Tehát az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa által megszerzett ajándék illetékmentes, illetve ugyanígy illetékmentes az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék.
Dr. Égertz Andrea ügyvéd 