Ez a cikk 2021-ben készült, majd 2025. március 18-án frissítésre került.

Sokan gondolkodnak azon, hogy kiköltöznek a zöldbe, vagy kertet vásárolnak. Amennyiben az ingatlan külterületi, vagy zártkerti minősítésű, több problémával is szembesülhetünk a vásárlást megelőzően.

Fekvés szerinti csoportosítás

Az ingatlanok három fő csoportba sorolhatóak fekvés szerint: belterület, külterület, vagy zártkert. Belterületi az ingatlan akkor, ha egy adott település belterületi övezetébe tartozik. Ilyenek általában a családi házas vagy társasházi ingatlanok, a településen található középületek. A külterületi ingatlan általában a rét, szántó, erdő művelési ágba tartozó ingatlan, mely nevéből is adódóan a település külterületén található. Az ilyen ingatlanok helyrajzi száma általában nullával kezdődik. A harmadik csoportot alkotják a zártkertek, amelyek általában 400 és 1000 négyzetméter közötti telkek, melyeken akár épület is állhat. Ezek művelési águkat tekintve általában gyümölcsösök, szőlők, kertek, hétvégi házak.

A zártkert elnevezés

Hogy honnan ered a zártkert elnevezés, ahhoz érdemes elolvasni a Forrás c. folyóiratban 1981-ben megjelent cikk néhány sorát[1].

„A zártkert 600—800 négyszögöles kisparcella, amely a lakosság tulajdonát képezi. Nem bérlemény, s nem kell visszaadni a tsz-nek, mint a háztájit. Kinek-kinek telekkönyviig is a sajátja. Ahogy a neve is mutatja, legtöbb telek be van kerítve. Nem az emberek ellen, hanem hogy védve legyen a nyulaktól meg az őzektől. A város körül a dűlőutak mentén sok száz található a zártkertekből. Olyan földterületek ezek, amelyeket a szövetkezet nem tud gazdaságosan kihasználni. Vagy mert tanyák darabolják fel a nagy táblát, vagy mert kimondták rájuk, hogy semmire sem jók. Sokan még közvetlenül a tsz-től kapták a földet, esetleg örökölték, de a legtöbben már vették. Nyolc-tíz éve még olcsón lehetett hozzájutni, ma már bekerítve, kúttal 25—30 ezret is elkérnek érte, szőlővel, gyümölcsössel telepítve 50 ezret, ha tanya is van rajta, százezret is. Mégsem lehet kapni.”

Kép: saját felvétel

A zártkertek művelés alóli kivétele 2015 és 2017 között

A zártkerti ingatlanok ma már nem hobbitelekként működnek, sokan ezekre a kiskertekre kívánnak kiköltözni, azt lakhatás céljára kívánják használni. 2015-ben ezért sor került az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosítására, így 2016. december 31-ig lehetett kérni az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését. Ezt a határidőt egy évvel meghosszabbították, tehát 2017. december 31-ig lehetetett ezzel a lehetőséggel élni. Akik éltek vele, azok számára könnyebbé vált ezen ingatlanok értékesítése, ugyanis kifüggesztés és jóváhagyás nélkül kerülhet sor az adásvételre.

Zártkert adásvétele esetén követendő eljárás

Amennyiben zártkertet szeretnénk vásárolni, elsősorban az ingatlan tulajdoni lapját kell ellenőrizni, ott ugyanis feltüntetésre került a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetése. Ha ilyen bejegyzést a tulajdoni lap nem tartalmaz, akkor a termőföldről szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok szerinti eljárás során lehet az ingatlan értékesíteni.

A zártkerti ingatlanok a termőföldről szóló törvény és a kapcsolódó földforgalmi jogszabályok hatálya alá tartoznak, ezért az értékesítésük, de még az elajándékozásuk sem egyszerű. Az adásvételi szerződésre a jogszabályok több alaki követelményt írnak elő és a tulajdonos a kapott ajánlatot (néhány kivételtől eltekintve) az elővásárlásra jogosultak hosszas sorával is közölni köteles a kötelező kifüggesztés útján. Az alaki követelmények között szerepel, hogy az okiratot, zöld színű biztonsági papírra kell nyomtatni, innen származik a zöld papíros ügylet elnevezés, ami a földforgalmi törvény hatálya alá tartozó ügyletre utal. Az ügylet a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött, néhány kivételtől eltekintve. Hogy mennyire bonyolult az eljárás és hogy mennyi problémát okoz a jogszabályok értelmezése arra az is rávilágít, hogy az elmúlt közel tíz év során számos bírósági eljárás indult, amelyek kapcsán több határozat is született. Ezek túlnyomó többsége az elővásárlási jogosultak joggyakorlásával kapcsolatos. Az ügyletek megkötésének további hátránya a hosszadalmas eljárás, gyakorlatilag 6-8 hónappal kell számolni, mire a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül.

Művelés alól történő kivonás, végleges más célú hasznosítás, belterületbe vonás

A zártkertet a hatályos jogszabályok alapján nem lehet a művelés alól kivonni olyan céllal, hogy az ne tartozzon a termőföldről szóló törvény hatálya alá. Létezik a végleges más célú hasznosításra irányuló eljárás, de amennyiben ezt az eljárást elindítjuk, annak eredményeképpen sem kapunk olyan tulajdoni lapot, ami kivenné a kérdéses ingatlant a termőföldtörvény hatálya alól. Tehát ezzel az eljárással nem kerülhető meg a kifüggesztéses eljárás.

További megoldás lehet a termőföld belterületbe vonása, amit a helyi önkormányzat határozattal rendel el. A termőföld belterületbe vonásának eredményeként az addig külterületi, illetve zártkerti fekvésű földrészlet rendeltetése megváltozik.

2025-ben több zártkerti ingatlanra is lefolytattam a végleges más célú hasznosítási eljárást. Amennyiben további információra van szüksége, kérem keressen meg.

[1] Forrás, 13. évfolyam, 1981 / 8. szám VALÓ VILÁG Tóth Tibor: Zártkertek