A praxisom során többször találkoztam olyan esettel, amikor a vevő és az eladó között már megvolt a határozott vásárlási és eladási szándék, ám a végleges adásvételi szerződés megkötését még hosszabb egyeztetések vagy technikai akadályok késleltették. A gyakorlatban szinte mindennaposak azok a helyzetek, amikor az ingatlant előbb tehermentesíteni kell, vagy a vevő oldalán a forrás tartósan le van kötve, amelynek felszabadítása időt vesz igénybe, vagy éppen az eladó oldalán van folyamatban egy időigényes földhivatali eljárás, mint amilyen a telekalakítás vagy az épületfeltüntetés.

Ilyenkor a felek méltán igénylik, hogy az adásvételi szándékot írásban is rögzítsék, melynek legalkalmasabb eszköze a szakszerűen megszerkesztett ingatlan adásvételi előszerződés.

Bár a jogszabályok szerint az előszerződés megkötéséhez nem kötelező az ügyvédi ellenjegyzés, tapasztalatom szerint egy felületesen megfogalmazott megállapodás később komoly jogi és pénzügyi kockázattal járhat.

Nem szándéknyilatkozat

A Polgári Törvénykönyv alapján az előszerződés nem egy puszta szándéknyilatkozat, hanem mindkét félre nézve kényszerítő erejű, jogilag kikényszeríthető kötelezettségvállalás a végleges szerződés megkötésére. A bírói gyakorlat szerint, amennyiben az előszerződés tartalmazza a megkötendő ügylet minden lényeges feltételét – így az ingatlan pontos megjelölését és a vételárat –, úgy a bíróság a végleges adásvételi szerződés megkötésének elmaradása esetén akár ítélettel is létrehozhatja azt a felek között. A Kúria egy korábbi csereszerződéses ügyben kiemelte, hogy ha a felek meghatározták a csere tárgyát és az értékbecslés pontos eljárásrendjét, a 45 napon belüli szerződéskötési vállalásuk már határozott kötelmi kötelezettségnek minősül, amitől utólag, egyoldalúan nem lehet visszalépni (BH2018. 279.).

A bírói gyakorlat élesen elhatárolja az előszerződést az egyoldalú nyilatkozatoktól és a szándéknyilatkozatoktól. Egy felszámolási eljárással kapcsolatos jogvitában a bíróság kimondta, hogy az e-mail váltások nem hoztak létre előszerződést a felek között, a felszámoló az e-mailváltás során nem vállalt arra kötelezettséget, hogy az alperessel fog a pályázat alapján szerződést kötni, hiszen számolnia kellett azzal, hogy az alperes által közölt vételi ajánlatnál esetleg jobb ajánlat érkezik és a Csődtörvény szabályai szerint ezzel a pályázóval köteles szerződést kötni.(BH2017. 294.). Egy másik érdekes döntés arra mutatott rá, hogy a felek hiába kötöttek előszerződést egy öröklési szerződés létrehozására, a bíróság az öröklési szerződést - végintézkedés jellege miatt - nem hozhatja létre ítélettel (BH2003. 317.).

Írásbeliség

Ingatlanok esetében kritikus kérdés az alakszerűség. Míg egyes szerződéstípusoknál az előszerződés akár szóban is érvényesen létrejöhet, az ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződéshez a törvény kötelezően írásbeli alakot rendel. Ennek megszegése a megállapodás semmisségét vonja maga után. Az írásbeli alakban megkötendő szerződés megszüntetése, vagy felbontása is csak a megszabott alakban érvényes, a bírói gyakorlat ezt a rendelkezést a szerződés módosítására is alkalmazza.

Az előszerződés nem alkalmas a földhivatali bejegyzésre

Sokan nincsenek tisztában azzal sem, hogy az ingatlanra kötött előszerződés pusztán kötelmi igényt teremt, ám nem helyettesíti a végleges adásvételt. Az előszerződés fogalmából és lényegéből következik, hogy ingatlan megvásárlására kötött előszerződés alapján nincs helye ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek, és az előszerződés ranghelyet sem foglal. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az eladó az előszerződés ellenére harmadik személynek adja el az ingatlant, az eredeti vevő nem kérheti a bíróságtól a tulajdonjoga bejegyzését, csupán kártérítési igénnyel léphet fel a szerződésszegő eladóval szemben (EBH2012. K.22.).

A végleges szerződés megkötésének megtagadása

A Ptk. emellett rendkívül szigorúan szabályozza előszerződésben vállalt szerződéskötés megtagadásának feltételeit, mégpedig kizárólag a rendkívüli körülményváltozás elve alapján engedi meg a szerződéskötés megtagadását, amennyiben a fél bizonyítja, hogy az előszerződés megkötése óta olyan előre nem látható körülmény merült fel, amely miatt a szerződés teljesítése tőle nem várható el. Az egyik jogesetben az eladó jogutódjai azzal próbáltak mentesülni a szerződéskötés alól, hogy arra hivatkoztak, hogy az érintett ingatlanban laknak. A Kúria azonban kimondta, hogy ez nem ad alapot a végleges adásvételi szerződés megkötésének a megtagadásra, mivel ez a körülmény már az előszerződés megkötésekor is fennállt, és a néhai eladó ennek tudatában vállalt kötelezettséget az ingatlan kiürítésére (BH2013. 40.).

Foglaló, bánatpénz

A végleges szerződés megkötésére irányuló kötelezettségvállalást a felek pénzbeli biztosítékkal, így leggyakrabban foglaló kikötésével is megerősíthetik. A bírói gyakorlat egységes abban, hogy az előszerződés aláírásakor átadott összeg jogi értelemben érvényesen minősülhet foglalónak, amely nemcsak a végleges adásvétel megkötését, hanem az előszerződésben vállalt egyéb kötelezettségeket, például a végleges szerződés alapján fizetendő vételár előlegeinek teljesítését is biztosíthatja (BH2002. 225.). Ha a végleges adásvételi szerződés meghiúsulásáért a vevő a felelős, az átadott foglalót elveszíti, ha pedig az eladó érdekkörében merül fel a meghiúsulási ok, a foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni. Fontos azonban kiemelni, hogy a felek üzleti vagy finanszírozási körülményeiben utóbb beállott kedvezőtlen változások – például egy későbbi banki hiteligény elutasítása – önmagukban nem adják meg az alapot a kikötött foglaló visszakövetelésére, ezért a foglaló jogi sorsát az előszerződésben rendkívül körültekintően kell rendezni.

A felek a foglaló mellett a szerződéskötési kötelezettség alóli mentesülés útját is előre rendezhetik az előszerződésben, amennyiben abban elállási jogot kötnek ki bánatpénz megfizetése ellenében. A bírói gyakorlat kifejezetten elismeri, hogy a bánatpénz az előszerződéses viszonyban is érvényesen alkalmazható, lehetővé téve, hogy bármelyik fél a meghatározott összeg megfizetése fejében egyoldalúan visszalépjen a végleges adásvételi szerződés megkötésétől.

A kiskorú, mint szerződő fél

Ugyancsak érdekes kérdés a kiskorúak helyzete az előszerződésekben. A bírói gyakorlat egyértelművé tette, hogy a kiskorú törvényes képviselője a gyámhatóság előzetes jóváhagyása nélkül is érvényesen köthet ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződést. Mivel az előszerződés nem valósít meg közvetlen tulajdonátruházást, a gyámhatósági jóváhagyásra csak a végleges adásvételi szerződés megkötésekor lesz szükség (BH2007. 153).

Kell-e jogi képviselő?

Az ingatlan előszerződés érvényességéhez a törvény nem írja elő a kötelező ügyvédi ellenjegyzést – elég a teljes bizonyító erejű magánokirati forma (amikor a felek két tanú előtt írják alá a dokumentumot).

Az oldalamról ingyenesen letölthet egy általános ingatlan előszerződés mintát. Azonban kérem, ne feledje, hogy a mintadokumentum kizárólag általános tájékoztató célokat szolgál.

Bonyolultabb ügyekben – legyen szó folyamatban lévő telekalakításról, épületfeltüntetésről vagy terhelt ingatlanról – mindenképpen javasolt az előszerződés megszerkesztését is jogi képviselőre bízni.

Személyre szabott jogi segítségért és az ingatlan tulajdoni lapjának teljes körű ellenőrzéséért keressen bizalommal elérhetőségeimen!

#ingatlanjog #előszerződés #ügyvéd #adásvétel #foglaló #jogitanácsadás #ingatlanadásvétel #szerződésminta #draftcontract #ElőszerződésMinta #egertzandrea