Hobbitelkek, kiskertek, zártkertek

Sokan gondolkodnak azon, hogy a Balaton-felvidéken ingatlant vásárolnak. Amennyiben az ingatlan külterületi, vagy zártkerti minősítésű, több problémával is szembesülhetünk a vásárlást megelőzően.

Az ingatlanok három fő csoportba sorolhatóak: belterület, külterület, vagy zártkert. Belterületi az ingatlan akkor, ha egy adott település belterületi övezetébe tartozik. Ilyenek általában a családi házas vagy társasházi ingatlanok, a településen található középületek. A külterületi ingatlan általában a rét, szántó, erdő művelési ágba tartozó ingatlan, mely nevéből is adódóan a teleülés külterületén található. Az ilyen ingatlanok helyrajzi száma általában nullával kezdődik. A harmadik csoportot alkotják a zártkertek, amelyek  általában 400 és 1000 négyzetméter közötti telkek, melyeken akár épület is állhat. Ezek művelési águkat tekintve gyümölcsösök, kertek, hétvégi házak.

Hogy mi is az a zártkert, arról érdemes elolvasni a Forrás c. folyóiratban 1981-ben megjelent cikk néhány sorát[1].

„A zártkert 600—800 négyszögöles kisparcella, amely a lakosság tulajdonát képezi. Nem bérlemény, s nem kell visszaadni a tsz-nek, mint a háztájit. Kinek-kinek telekkönyviig is a sajátja.  Ahogy a neve is mutatja, legtöbb telek be van kerítve. Nem az emberek ellen, hanem hogy védve legyen a nyulaktól meg az őzektől.  A város körül a dűlőutak mentén sok száz található a zártkertekből. Olyan földterületek ezek, amelyeket a szövetkezet nem tud gazdaságosan kihasználni. Vagy mert tanyák darabolják fel a nagy táblát, vagy mert kimondták rájuk, hogy semmire sem jók.
Sokan még közvetlenül a tsz-től kapták a földet, esetleg örökölték, de a legtöbben már vették. Nyolc-tíz éve még olcsón lehetett hozzájutni, ma már bekerítve, kúttal 25—30 ezret is elkérnek érte, szőlővel, gyümölcsössel telepítve 50 ezret, ha tanya is van rajta, százezret is. Mégsem lehet kapni.”

A zártkertek tehát a régi időből megmaradt úgynevezett hobbitelkek, kiskertek. És hogy miért okoznak jogi problémát, az az alábbiakból kiderül.

A zártkerti ingatlanok a termőföldről szóló törvény hatálya alá tartoznak, ezért az értékesítésük, de még az elajándékozásuk sem egyszerű. Az adásvételi szerződésre a törvény több alaki követelményt ír elő és a tulajdonos a kapott ajánlatot az elővásárlásra jogosultak hosszas sorával is közölni köteles a kötelező kifüggesztés útján. Az alaki követelmények között szerepel, hogy az okiratot, zöld színű biztonsági papírra kell nyomtatni, innen származik a zöld papíros ügylet elnevezés, ami a földforgalmi törvény szerinti ügyletre utal. Hogy mennyire bonyolult az eljárás és hogy mennyi problémát okoz a jogszabályok értelmezése arra az is rávilágít, hogy az elmúlt közel tíz év során számos bírósági eljárás indult, amelyek kapcsán több bírósági határozat is született. Ezek túlnyomó többsége az elővásárlási jogosultak joggyakorlásával kapcsolatos. Az ügyletek megkötésének további hátránya a hosszadalmas eljárás, gyakorlatilag 6-8 hónappal kell számolni, mire a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül.

1981 óta azonban sok minden megváltozott. A zártkerti ingatlanok már nem hobbitelekként működnek, sokan ezekre a kiskertekre kívánnak kiköltözni, azt lakhatás céljára kívánják használni. 2015-ben ezért sor került az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosítására, így 2016. december 31-éig lehetett kérni az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését. Ezt a határidőt egy évvel meghosszabbították, tehát 2017. december 31-ig lehetetett ezzel a lehetőséggel élni. Akik éltek vele, azok számára könnyebbé vált ezen ingatlanok értékesítése, ugyanis kifüggesztés és jóváhagyás nélkül kerülhet sor az adásvételre.

Amennyiben zártkertet szeretnénk vásárolni, elsősorban az ingatlan tulajdoni lapját kell ellenőrizni, ott ugyanis a III. részben feltüntetésre került a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetése. Ha ilyen bejegyzést a tulajdoni lap nem tartalmaz, akkor a termőföldről szóló törvény szerinti eljárás során lehet az ingatlan értékesíteni. Amennyiben nem szeretnénk ezt a hosszadalmas eljárást végigvinni és félünk attól, hogy esetleg a helyben lakó földműves, mint elővásárlásra jogosult elorozza előlünk a kiszemelt ingatlant, akkor opció lehet még a termőföld végleges más célú hasznosítása. Fontos azonban tudni, hogy erre az eljárásra gyakorlatilag nagyon kis esélyünk van, mert a jogszabályok csak igen szűk körben teszik lehetővé a termőföldtörvény hatálya alá tartozó terület kivonását. Ilyen megoldás lehet a termőföld belterületbe vonása. A termőföld belterületbe vonásának eredményeként az addig külterületi fekvésű mezőgazdasági hasznosítású földrészlet rendeltetése megváltozik. A termőföld belterületbe vonása iránti kérelmet azonban kizárólag az önkormányzat terjesztheti elő. A belterületbe vonáson kívül kérelmezni lehet a termőföld végleges más célú hasznosítását. A termőföld más célú hasznosításának engedélyezése földvédelmi eljárásban történik. A földvédelmi eljárás az ingatlanügyi hatóság (járási hivatal, kormányhivatal) által, ügydöntő hatóságként vagy szakhatóságként lefolytatott olyan hatósági eljárás, amely a termőföld mennyiségi védelmének érvényre juttatására, illetve a termőföld más célú hasznosításának engedélyezésére irányul. A hatóság általában csak szűk körben engedélyezi a  termőföld más célú hasznosítását, ilyen eset lehet, ha az adott terület beruházási övezetnek minősül. Az eljárás nem kis összegbe kerül és az is előfordulhat, hogy a végén a hatóság az engedélyt nem adja meg.

Nem kell azonban félni a termölföldtörvény hatálya alá tartozó ingatlanok értékesítésétől. Az eljárás hosszadalmas és bonyolult, de a végén kárpótol egy nyári délután a szeretett kiskertünkben.

---

[1] Forrás, 13. évfolyam, 1981 / 8. szám VALÓ VILÁG Tóth Tibor: Zártkertek