“A bérbeadó a rendőrséghez fordult, ahol közölték, polgári peres ügyről van szó, nem avatkozhatnak bele. A bérbeadó elkeseredettségében saját tulajdonát akként próbálta megvédeni nem fizető bérlőjével szemben, hogy egyszerűen tábort vert saját előszobájában, azonban a bérlő kihívta a rendőrséget. A rendőrkapitányságon meghallgatták a feleket és végül a bérbeadó, vagyis a tulajdonos ellen indult eljárás magánlaksértés miatt.” (Gondolatok az ingatlan kiürítés végrehajtásához, szerző: Kavecsánszki Éva)

Fotó: Adobe stock

A közokirat jelentősége

Sajnos a lakásbérleti szerződések kapcsán a bérbeadó kevésbé védett pozícióban van, főleg akkor, ha a bérleti szerződést a felek nem foglalják közokiratba, vagy a bérlő nem vállal kötelezettséget a kiköltözésre közokirati formában. Birtokvédelemre sem kerülhet sor, hiszen birtokon belül a bérlő van. Mit tehet tehát a bérbeadó? Elsőként szabályszerűen fel kell mondania a bérleti szerződést, majd ha az megszűnt és a bérlő mégsem költözik ki, polgári pert indíthat lakás kiürítése iránt, illetve bizonyos feltételek mellett igénybe veheti a gyorsított lakáskiürítési eljárást.

Elveszett bérleti szerződés

A  Facebook oldalamon beszámoltam arról, hogy az egyik esetben a bérbeadó sajnos a bérleti szerződést is elvesztette. Ha a bérbeadó részéről nem áll rendelkezésre a bérleti szerződés, akkor amennyiben perre kerül sor a felek között, a bíróság kéri igazolni azt a tényt, hogy a bérbeadó felszólította a bérlőt arra, hogy bocsássa a bérbeadó rendelkezésére a bérleti szerződés nála lévő példányát. Ha erre nem kerül sor, akkor a bérbeadó a Lakástörvény rendelkezéseinek betartásával mondhatja fel a bérleti szerződést.

A bérleti szerződés felmondásának lépései

Ennek megfelelően, ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles először a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap, utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

De mi történik akkor, ha a bérlő az írásbeli felszólítást nem veszi át? Mikortól kezdődik a 8 nap?

Egy 2020-as döntésében a Kúria kiemelte, hogy ha a posta a fizetési felszólítást "nem kereste" jelzéssel küldi vissza a bérbeadónak, akkor a postai visszaküldés napja minősül a fizetési felszólítás bérlővel szembeni hatályosulása napjának. A bérlő ettől a naptól számított nyolc napon belül tehet eleget fizetési kötelezettségének jogkövetkezmények nélkül. A konkrét jogesetben a posta november 16-án küldte vissza a fizetési felszólítást nem kereste jelzéssel, így a bérlő november 24-ig fizethetett volna. A bérbeadónak pedig a november 25-e és december 4-e közötti nyolc nap állt rendelkezésére a felmondás közlésére. A Kúria kiemelte továbbá, hogy a november 24-ei elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat a felmondás és a tizenöt napos felmondási idő is ettől az időponttól számítandó. A felmondás jogszabálynak való megfelelősége szempontjából tehát nem annak van jelentősége, hogy a felmondásról a bérlő mikor szerez vagy nem szerez tudomást, hanem annak, hogy a bérbeadó által a fizetésre adott határidő utolsó napját elmulasztja-e, illetve ez a nap konkrétan mikorra tehető (Kúria Pfv.20542/2019/4. számú precedensképes határozata lakás kiürítése tárgyában).

A bérlő mégsem költözik ki

A jogszerű felmondás a bérleti jogviszonyt pedig megszünteti. A megszűnt szerződés alapján a bérlőnek nincs jogalapja a lakás birtoklására, azt köteles a bérbeadó birtokába bocsátani. Ha e kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a bérbeadót minden esetben megilleti a jog, hogy a bérlő ellen pert indítson ingatlan kiürítés iránt. A bírósági végrehajtásról szóló törvény gyorsított eljárást biztosít, ha önkényesen elfoglalt lakás kiürítését kell elrendelni.

Ki minősül önkényes lakásfoglalónak?

A végrehajtási törvény kommentárja szerint azonban jelenleg sem a végrehajtási törvény sem más jogszabály nem definiálja azt, hogy a törvényalkotó pontosan kit is tekint önkényes lakásfoglalónak, illetve mikor tekint egy lakásra önkényesen elfoglalt lakásként. A kommentár kiemeli, hogy az önkényes lakásfoglaló sosem rendelkezett jogcímmel arra, hogy az ingatlanban lakjon, míg az ingatlan használójának (bérlőnek, vagy szívességi lakáshasználónak) volt jogcíme arra, hogy lakja a lakást, azonban az valamely okból megszűnt.

Ezért az a bérlő, akinek megszűnt a bérleti szerződése, fő szabály szerint nem tekinthető önkényes lakásfoglalónak, egy kivétellel.

Önkényes lakásfoglaló ugyanis a végrehajtási törvény szerint az a volt bérlő is, akinek a határozott (!) időre kötött lakásbérleti vagy más helyiségbérleti szerződése a határozott idő leteltével megszűnt, és a bérleményt nem adja vissza. Így a bérbeadó a bérleti szerződés határozott idejének lejártát követő 60 napon belül kérheti az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságtól az ingatlan gyorsított eljárásban elbírált kiürítését. Ha a bérbeadó ezt a határidőt elmulasztja, ezt a gyorsított eljárást később mér nem veheti igénybe, így a fent hivatkozott lakáskiürítési iránti polgári pert kénytelen megindítani, ami évekig is tarthat.

#lakasberlet #berletiszerzodes #berletfelmondasa