Vajon a társasház szervezeti és működési szabályzata (SZMSZ) tartalmazhat-e olyan kikötést, hogy a tulajdonostárs köteles a harmadik személytől érkező ajánlatot a többi tulajdonostárssal közölni, ha el kívánja adni a külön tulajdonát?
Az elővásárlási jog jogi háttere
Az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény) tartalmazza. Az elővásárlási jog alapvetően a tulajdonostársak külön tulajdonában álló ingatlanjainak értékesítése esetén merülhet fel, és csak akkor érvényesíthető, ha:
- A felek erről írásban megállapodnak (pl. elővásárlási jogot alapító szerződés keretében), vagy
- Az elővásárlási jogot az alapító okirat tartalmazza, és azt be is jegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.
Mit szabályozhat az SZMSZ?
Az SZMSZ-ben csak olyan kérdést lehet szabályozni, amelyet a Társasház törvény kifejezetten az SZMSZ szabályozási körébe utal. Fontos, hogy ebben a körben sem tartalmazhat olyan rendelkezéseket, amelyek az alapító okiratba, vagy a Társasházi törvény rendelkezéseibe ütköznek.
Az SZMSZ szervezeti jogi aktus, amelynek a megalkotása a közgyűlés hatáskörébe tartozik és arra a Ptk-nak a szerződésekre vonatkozó általános szabályai nem irányadóak. Az SZMSZ - általánosságban - a közösség szerveire, azok hatáskörére, a közös tulajdonnal kapcsolatos kötelezettségekre, a közös költség megállapításának módjára, a tulajdonostársak bejelentési kötelezettségére, valamint a külön és közös tulajdonban álló ingatlanok használatára és hasznosítására vonatkozólag tartalmazhat rendelkezéseket.
Az SZMSZ tehát a társasház működését, használati rendjét szabályozza. Nem terjedhet ki azonban a külön tulajdon elidegenítésére, illetve nem korlátozhatja annak forgalmát. Ez azt jelenti, hogy az SZMSZ-ben nem lehet érvényesen elővásárlási jogot kikötni a tulajdonostársak külön tulajdonában álló ingatlanjainak értékesítése esetén.
Mi történik, ha mégis szerepel az SZMSZ-ben?
Előfordulhat, hogy az SZMSZ mégis tartalmaz elővásárlási jogra utaló rendelkezéseke. Ez azonban nem lesz érvényesíthető, mivel nem alapozható rá jogszerű elővásárlási igény, nem is jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba és bíróság előtt sem lenne érvényesíthető.
Miként lehet mégis érvényesen elővásárlási jogot kikötni a társasházi külön tulajdonra?
Ha a társasház tulajdonostársai szeretnének elővásárlási jogot biztosítani egymásnak, az alábbi lehetőségeik vannak:
- Elővásárlási jogot alapító szerződés: Minden tulajdonostársnak szerződésben kell vállalnia, hogy eladás esetén a többieket elővásárlási jog illeti meg.
- Alapító okirat módosítása: Ügyvédi ellenjegyzéssel, és a földhivatalnál történő bejegyzéssel az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket be lehet építeni az alapító okiratba.
Összefoglalás
Nem köthető ki érvényesen elővásárlási jog a társasház SZMSZ-ében. Az ilyen kikötés csak tájékoztató jellegű lehet, joghatása azonban nincs. Érvényes elővásárlási jog kizárólag külön szerződés vagy a társasházi alapító okirat megfelelő módosítása útján köthető ki.
