Az ingatlanvásárlás jelentős pénzügyi döntés. Amikor üres építési telket keresünk, a legtöbben tudják, hogy óriási könnyebbséget jelent az illetéktörvény (Itv.) nyújtotta kedvezmény ha vállaljuk, hogy az építési telekre 4 éven belül lakóházat építünk. Ugyanis ebben az esetben a teljes vagyonszerzési illetéket megspórolhatjuk.

De mi történik akkor, ha a telek a tulajdoni lap szerint beépítetlen, a valóságban viszont maradt rajta egy korábbi alapozás vagy egy villanyórát tartó falcsonk?

Egy friss és rendkívül fontos kúriai döntés (Kfv.VI.35.243/2025/7.) pontosan egy ilyen esetre világít rá.

Kép forrása: saját

A milliós faldarab

A tényállás viszonylag egyszerű: a vevő egy olyan telket vásárolt meg, amely a tulajdoni lapon és az építésügyi hatósági bizonyítvány szerint is „kivett beépítetlen területként” szerepelt. A telken korábban álló házat elbontották, csupán egyetlen dolog maradt a telken: egy kb. 8x8 méteres betonaljzat és egy 1 méter széles falcsonk, ami a villanyóra megtartását (és így a későbbi építkezés áramellátását) szolgálta.

A vevő jóhiszeműen kérte a 4 éven belüli beépítés miatti illetékmentességet. A NAV azonban helyszíni szemlét tartott, ortofotókat és Google Earth képeket elemzett, és elindult a jogi lavina, mert álláspontja szerint a telek nem beépítetlen, ezért ki is szabta a 4%-os vagyonszerzési illetéket.

„Ha a telken van egy fal, az nem beépítetlen”

1. Az adóhatóság érvei

Az adóhatóság lesöpörte a vevő mentességi kérelmét, és előírta a 4%-os vagyonszerzési illeték megfizetését. Döntésüket az alábbiakra alapozták:

• A valós állapot számít, nem a papír: Az illetékkötelezettség a szerződéskötés napján keletkezik. A NAV szerint ilyenkor nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés a döntő, hanem a telek tényleges, fizikai állapota.
• A falcsonk is építmény: A NAV az építési törvényre (Étv.) hivatkozva kijelentette, hogy a betonaljzat és a villanyórát tartó fal „építménynek” minősül.
• A rom is beépítettség: Az adóhatóság szerint teljesen mindegy, hogy a telken álló szerkezet romos, vagy csak egy bontásból visszamaradt csonk található rajta, ha ott van, a telek jogilag nem minősül „beépítetlen földterületnek”, így az illetékmentesség nem jár. Azt is hozzátették, hogy az építésügy által kiadott hatósági bizonyítvány az adóhatóságot nem köti.

2. Az elsőfokú bíróság álláspontja

A vevő keresetet nyújtott be, ám az elsőfokú bíróság az adóhatóságnak adott igazat, és a keresetet elutasította:

• A bíróság egyetértett azzal, hogy a falcsonk kimeríti az építési törvény szerinti „építmény” fogalmát.
• Különválasztotta az építésügyet és az illetékügyet: kimondta, hogy az építésügyi hatósági bizonyítvány csak építésügyi szempontból tanúsítja a beépítetlenséget, de az adóperben az adóhatóság jogosult volt azt illetékjogi szempontból felülbírálni.

3. A vevő érvei a felülvizsgálat során

A vevő a Kúriához fordult és egy gyakorlatias érvelést terjesztett elő.

• Hatáskörelvonás: A NAV nem építésügyi szakhatóság, így nincs meg a szakértelme ahhoz, hogy felülbíráljon egy hivatalos építésügyi hatósági bizonyítványt.
• A fal az új ház része lesz: A falcsonk és a villanyóra nem egy befejezetlen bontás hanyagsága, hanem a leendő ház közműellátását biztosítja. A villanyóra az áramszolgáltató tulajdona, azt a vevő nem is bonthatta volna el.
• Életszerűtlenség: Ha a NAV értelmezését fogadjuk el, akkor csak olyan telkekre járna illetékmentesség, amelyeken még egy árva közmű-infrastruktúra sem található, ez pedig teljesen ellehetetlenítené a kedvezmény igénybevételét.

4. Kúria: a NAV-nak nincs joga saját szabályokat alkotni

A Kúria a vevőnek adott igazat, megsemmisítette az adóhatóság döntését, és új eljárásra kötelezte a NAV-ot, az alábbi indoklással:

• A közokirat az adóhatóságot is köti: A tulajdoni lap és az építésügyi hatósági bizonyítvány teljes bizonyító erejű közokirat. A NAV nem hagyhatja őket figyelmen kívül csak akkor, ha az eljárásban bizonyításra kerül, hogy azok jogsértőek.
• Az illetékjog és az építésügy nem választható szét: Mivel az illetéktörvény nem határozza meg külön a „beépítetlen telek” fogalmát, a jogalkotó akarata szerint kötelező az építésügyi szabályokra hagyatkozni. A NAV nem választhatja külön az illetékjogi és építésügyi szempontokat.
• A teleknek nem kell üresnek lennie: A jogszabályok értelmében a lakóház építésére alkalmas teleknek nem kell teljesen üresnek lennie. Egy ottmaradt alap vagy közműves faldarab nem foszthatja meg a vevőt az illetékjogi mentességtől.

Mi ebből a tanulság?

Ez a kúriai döntés hatalmas győzelem a vevőknek, de rávilágít egy komoly veszélyre is: az adóhatóság szigorúan ellenőriz, és a legkisebb épületmaradványba is belekapaszkodhat, hogy megtagadja a mentességet.

Ha Ön telket vásárol, nem elég bízni a szerencsében vagy a tiszta tulajdoni lapban. Már az adásvételi szerződés megkötése előtt szükséges átgondolni az alábbiakat:

• Szükség van-e előzetes hatósági bizonyítványra a bontásról?
• Hogyan kell megfogalmazni a szerződést, hogy az illetékmentesség megalapozott legyen?

Egyetlen pontatlan mondat a szerződésben, vagy egy hiányzó hatósági lépés évekig tartó pereskedésbe és milliókba kerülhet.

ingatlanjog #telekvasarlas #illetekmentesseg #nav #kuriadontes #ingatlanadasvetel #ugyved #epitesitelek

Kiemelt kép: Adobe stock