A házastársi vagyonközösség megszüntetését követő különválás és újrakezdés során az egyik legelső lépés az önálló lakhatás megteremtése. A jogalkalmazási gyakorlatban mindmáig visszatérő kérdés, hogy a volt házastárs részére megváltási ár ellenében átadott ingatlanhányad figyelembe vehető-e az újabb lakóingatlan megszerzését terhelő illeték alapjának megállapításakor. A Kúria töretlen gyakorlata és a hatályos illetékszabályok alapján a válasz egyértelműen igen: megfelelő szerződéses előkészítés mellett az új ingatlan megszerzése akár teljesen illetékmentes is lehet.

Kép: saját

Praxisomban a házastársi vagyonmegosztási szerződések elkészítése során kiemelt figyelmet fordítok arra, hogy a felek ne csupán a vagyonjogi viszonyaikat rendezzék megnyugtatóan, hanem a jogügylethez kapcsolódó illetékjogi következményeket is a leghatékonyabb módon optimalizálják.

Töretlen bírói gyakorlat

A korábbi adóhatósági jogalkalmazásban felmerült az a téves értelmezés, amely szerint a házastársi vagyonközösség megszüntetése és az adásvétel két egymástól független jogintézmény, ezért a vagyonmegosztás keretében átadott ingatlanhányad nem alapozhatja meg a cserepótló kedvezmény igénybevételét.

Mi volt a vita tárgya a két jogesetben?

• EBH2007. 1665.: A felek megállapodtak abban, hogy a közös lakóingatlan a férj kizárólagos tulajdonába kerül, míg a feleség megváltásként készpénzt kapott a vagyonközösségből. Amikor a feleség egy éven belül új lakást vásárolt, az adóhatóság úgy nyilatkozott, hogy a házastársi vagyonközösség megszüntetése és az adásvétel két egymástól független jogintézmény, ezért a vagyonmegosztás keretében átadott ingatlanhányad nem alapozhatja meg a cserepótló kedvezmény igénybevételét.

• EBH2009. 2007.: A jogvita ebben az esetben még összetettebb volt. A házastársak úgy osztották meg a vagyont, hogy a feleség kapta a közös lakóházat, a férj pedig cserébe más vagyonelemeket kapott (üzlethelyiséget, gépkocsit, gépkocsinyeremény-betétkönyveket és készpénzt) a lakáshányada ellenértékeként. Amikor a férj ezt követően új lakóingatlant vásárolt, az adóhatóság megtagadta a kedvezményt arra hivatkozással, hogy nem történt adásvétellel egyenértékű értékesítés, csupán a közös vagyon megosztása.

A törletlen ítélkezési gyakorlat azonban megszilárdította az alábbi alapelvet:

A házastársi közös tulajdont képező lakóingatlan közös tulajdonának forgalmi értéken történő megszüntetése megváltással az ingatlan ellenérték fejében történő értékesítését, a tulajdoni hányad átruházását jelenti. Ez a jogügylet az illetékkiszabás szempontjából tartalmában azonos az adásvételi szerződéssel.

Ha a fél a válás során a lakóingatlanban fennálló tulajdoni hányadát megváltási ár (vagy azzal egyenértékű vagyoni érték) ellenében átruházza a volt házastársára, ez a jogügylet az Illetéktörvény (Itv.) alkalmazásában eladásnak minősül.

Az illetékmentesség és a kedvezményes illetékalap feltételei

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (2) bekezdés b) pontja értelmében lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 5 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladja, a fizetendő vagyonszerzési illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete.

Teljes illetékmentesség

Amennyiben a válást követően megszerzett új lakóingatlan forgalmi értéke kisebb vagy egyenlő a vagyonmegosztás során átadott tulajdoni hányad megváltási értékével, a különbözet nulla (vagy negatív előjelű). Ebben az esetben a vagyonszerzőt egyáltalán nem terheli vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség.

Különbözeti illetékfizetés

Ha a vásárolt ingatlan értéke magasabb, az általános 4%-os mértékű vagyonszerzési illetéket kizárólag a két érték közötti pozitív különbözet (az értéknövekmény) után kell megfizetni.

A kedvezmény vagy a teljes mentesülés nem automatikus; ahhoz precíz jogi előkészítés és az eljárási szabályok pontos betartása szükséges:

• Szerződéses egyértelműség: A vagyonmegosztási megállapodásban pontosan rögzíteni kell az ingatlan forgalmi értékét, a megváltási ár összegét, valamint a tulajdonjog átruházásának visszterhes jellegét.

• Adásvételt követő vagyonmegosztás [Itv. 21. § (6)]: Amennyiben az új ingatlan megszerzése megelőzi a vagyonközösséget megszüntető szerződés megkötését, a vagyonszerző az illetékkiszabási eljárásban nyilatkozhat arról, hogy 1 éven belül a másik ingatlanhányadát értékesíti (átruházza). Ebben az esetben az adóhatóság az illetékkiszabási eljárást felfüggeszti.

#házasságivagyonmegosztás #vagyonmegosztásiszerződés #illetékmentesség #cserepótlóilletékkedvezmény #vagyonszerzésiilleték #válásésingatlan #ingatlanvásárlásválásután #ingatlanjog #ügyvéd #ingatlanilleték #vagyonmegosztás #kúria

Kiemelt kép forrása: Adobe stock