Több üzleti konstrukció irányult a végrehajtási eljárás közeli ingatlanokra, illetve azok végrehajtás alól történő kimenekítésére. Az MNB az elmúlt évben három esetben is vizsgálta, hogy az adásvételi és bérleti konstrukció együttes alkalmazása megvalósítja-e pénzügyi lízing tevékenységet?
- Adóssággal terhelt ingatlanok adásvétele és bérbeadása
Az egyik ügyben egy ingatlanhasznosítással foglalkozó gazdasági társaság a piaci ár 65%-áért adóssággal terhelt ingatlanokat vásárolt a végrehajtási eljárást megelőzően, annak elkerülése érdekében. A társaság az eladónak két éves vételi jogot biztosított azzal, hogy az továbbra is az ingatlanban lakhatott, mely használatért bérleti díjat fizetett havonta a társaságnak. Kérdésként merült fel hogy ezen tevékenység üzletszerű végzése megfelel-e a Hpt.-ben meghatározott pénzügyi lízing tevékenységnek.
A bérleti jogviszony alapján az MNB arra az álláspontra jutott, hogy a konstrukcióban az eladó (aki az ingatlan bérlője) viseli a kárveszély átszállásából származó kockázatot, a hasznok szedésére jogosulttá válik és viseli a közvetlen terheket is.
Az MNB szerint az ügyben a határozott idejű használatba adás megvalósul azáltal, hogy a vételi jogot két éves időtartamra kötik ki és a bérleti szerződés időtartama is ehhez igazodik. Az eladó által fizetendő havi bérleti díj pedig megfeleltethető a lízingdíjnak akkor is, ha annak kamatrésze 100 %, tőkerésze pedig 0 %. A „futamidő végén”, azaz az opciós időtartam végén fizetendő vételár az MNB szerint megfeleltethető a maradványértéknek, ugyanis is a Hpt. nem írja elő, hogy a maradványértéknek szükségszerűen kisebbnek kell lennie a korábban befizetett díjak (havi törlesztőrészletek) összegénél, így az akár az ügyfél által a bérleti és adásvételi konstrukcióban együttesen fizetendő teljes összegen belül a nagyobb arányt is képviselheti. Az ingatlantulajdon megszerzésének lehetőségét pedig az ügyfél számára a vételi jog kikötését tartalmazó megállapodás biztosítja.
Mindezek alapján az MNB arra az álláspontra jutott, hogy a vázolt konstrukció megfeleltethető a pénzügyi lízingnek.
2. Árverés befejezése előtti adásvétel és bérbeadás
A konstrukcióban a társaság végrehajtási eljárással terhelt és árverés alá vont ingatlanokat vásárolt az árverés befejezése előtt úgy, hogy a vételárat nem az eladónak, hanem az eladó hitelezőinek, illetve a végrehajtást folytató végrehajtónak fizette ki közvetlenül annak érdekében, hogy ne kerüljön sor az ingatlan végrehajtás keretében történő értékesítésére. Az adásvételi szerződés megkötésével egy időben a felek visszavásárlási jogot alapító megállapodást kötöttek. Eszerint az eladónak rövid időn (jellemzően 1 éven) belül jogában áll az ingatlant a társaságtól egy, az adásvételi szerződésben szereplő vételárnál 20-25%-kal magasabb, de még mindig a piaci értéknél alacsonyabb, kedvező vételáron visszavásárolni. Eladó jogosult ezen időszak alatt bérleti szerződés alapján az ingatlant használni. Kérdésként merült fel hogy ezen tevékenység üzletszerű végzése megvalósít-e egyfelől pénzkölcsön nyújtást illetve a tevékenység megfelel-e a Hpt.-ben meghatározott pénzügyi lízing tevékenységnek.
A társaság gyakorlatilag rendezi az eladó adósságát. Az MNB ugyanakkor kiemelte, hogy az eladó az ingatlant nem köteles visszavásárolni, hanem csak vételi jogosultságot szerez az ingatlanra, ezáltal az ingatlan vételárának megfizetése, azaz a rendelkezésre bocsátott pénzösszeg visszafizetése is opcionális jellegű az eladó (adós) részéről, így a pénzkölcsönnyújtás fogalmi elemei közül a (szerződésben kikötött) visszafizetési kötelezettség hiányzik.
Ezzel szemben a pénzügyi lízing definíció feltételei megjelennek a szerződéses konstrukcióban. A társaság ugyanis a visszavásárlási megállapodással biztosítja a jogot az eladónak arra, hogy egy év elteltével az ingatlanon tulajdont szerezzen. A bérleti szerződésben kikötött, az eladó által az egyéves futamidő alatt fizetendő havidíj megfeleltethető a lízingdíjnak, míg a visszavásárlási megállapodásban meghatározott, a futamidő végén fizetendő „vételár” a maradványértéknek. Mindezek alapján az MNB arra az álláspontra jutott, hogy a vázolt konstrukció megfeleltethető a pénzügyi lízingnek.
3. Rent-to-own szolgáltatás
A konstrukcióban a potenciális ügyfél azzal keresi meg a társaságot, hogy egy adott ingatlant meg kíván vásárolni, azonban a teljes vételár csak egy későbbi időpontban fog rendelkezésére állni. Az ügyfél az ingatlanra adásvételi előszerződést köt a társasággal és ezen előszerződés alapján kifizet egy előre meghatározott összeget, amely tartalmazza a foglalót is. Az adásvételi előszerződésben meghatározott ingatlant a társaság saját nevében megvásárolja, és annak teljes vételárát kifizeti az ingatlan eladója számára. Az adásvételi előszerződés alapján az ügyfélnek két év áll rendelkezésére a végleges adásvételi megállapodás megkötésére és a vételár teljes kifizetésére, míg ezen időszak alatt bérleti szerződés alapján használja az ingatlant.
Azzal, hogy a társaság az ingatlan vételárát az ügyfél helyett kifizeti, így előzetesen megfinanszírozza az ügyfél ingatlanvásárlását. Az előző esethez hasonlóan az MNB itt is kiemelte, hogy nem szükségszerű, hogy a pénzösszeg rendelkezésre bocsátása közvetlenül az adós kezéhez történő teljesítéssel realizálódjon, az teljesülhet olyan módon is, hogy a pénzkölcsön nyújtója más, harmadik személy részére (jelen esetben az ingatlan eladója részére) fizet. Viszont eltérően az előző esettől, ahol az ingatlan vételárának megfizetése opcionális jellegű volt, a jelen esetben az ügyfélnek két év elteltével a megelőlegezett összeget (ide nem értve a már megfizetett foglalót) meg kell fizetnie a társaság felé, így a pénzkölcsönnyújtás Hpt. definíciójának pénzvisszafizetési kötelezettség fogalmi eleme is fennáll. Az MNB kiemelte, hogy csak az ügyfél elállása, illetve szerződésszegése esetén nem kerül sor a visszafizetésre; ez utóbbi esetben azonban az ingatlan gyakorlatilag fedezetként szolgál a társaság (pénz)követelésének kielégítésére.
Az adásvételi előszerződés megkötésével az ügyfél jogosultságot szerez a tulajdonszerzésre, majd a tényleges adásvételi szerződés megkötésével meg is szerzi azt. Az MNB álláspontja szerint ugyan ez utóbbi szerződés megkötése nem minden esetben következik be, de ez nem is feltétele a Hpt. szerinti pénzügyi lízing megvalósulásának, ahhoz elegendő a tulajdonszerzési jogosultság biztosítása a lízingbevevő részére. A kérelmező álláspontja szerint a határozott idejű bérleti szerződés bérleti díja nem számít bele az ingatlan – két év elteltével – fizetendő vételárába, így havonta törlesztendő lízingdíjról, illetve maradványértékről eleve nem beszélhetünk. Ezzel szemben az MNB úgy foglalt állást, hogy az ügyletet a maga komplexitásában kell vizsgálni; ebben az esetben pedig a foglaló, a vételár összege, valamint a 24 hónapra meghatározott bérleti díj összessége szorosan összekapcsolódnak. Az MNB arra is rámutatott, hogy meg lehet határozni az adásvételi előszerződésben egy alacsonyabb vételárat úgy, hogy a 24 havi bérleti díj összegét is figyelembe veszik, amely bár formailag nem számít bele a vételárba, a gyakorlatban a vételárral együtt megfelel az ingatlan piaci értékének, s mindkét jogcímen befolyt összeg ugyanazt a jogosultat (a társaságot, mint bérbeadót és eladót) illeti. Emellett a havi bérleti díj megfeleltethető a társaság által nyújtott összetett szolgáltatás hozamának is, amennyiben a vételárat a szolgáltatás tőkerészének tekintjük. Továbbá tekintettel arra, hogy a Hpt. nem határozza meg, hogy a lízingdíjon belül a tőke-, ill. kamatrésznek milyen arányt kell képviselnie egymáshoz képest, valamint azt sem, hogy a maradványérték arányában mekkora részt jelent a lízingdíjak együttes összegéhez viszonyítva, így ez azt eredményezi, hogy a pénzügyi lízing definíció e részeleme bármilyen felosztás esetén megvalósulhat, tehát a maradványérték akár nagyobb összeget is kitehet a havi díjakhoz képest a teljes fizetendő összegen belül. Mindezek alapján az MNB arra az álláspontra jutott, hogy a vázolt konstrukció megfeleltethető a pénzügyi lízingnek.
