A szerződések világa első pillantásra a nyilatkozatok és okiratok világa. Az írásban rögzített jognyilatkozatok alapján ítéljük meg, hogy milyen jogviszony jött létre, ki mit vállalt, és milyen jogai, kötelezettségei vannak. Ám a valóság nem mindig az, amit a szerződés mutat. Előfordulhat, hogy a felek szándékosan más tartalommal jelenítik meg az ügyletet, mint amit valójában kötni kívánnak. Ekkor beszélünk színlelt szerződésről.

Mikor színlelt egy szerződés?

Jogi értelemben akkor minősül egy szerződés színleltnek, ha a felek valódi ügyleti akarata tudatosan eltér attól, amit a szerződésbe foglaltak. Fontos, hogy ez nem tévedés vagy mulasztás, hanem tudatos, közösen vállalt eltérés: a felek együtt kívánják fenntartani a jognyilatkozatok mögötti látszatot. A jog ilyen esetben kétoldalú akarathibáról beszél, amely érvénytelenné teszi a szerződést. A színlelt szerződés ugyanis semmis, így alkalmatlan bármilyen joghatás kiváltására.

Ugyanakkor gyakori, hogy a színlelt szerződés mögött egy másik – leplezett – ügylet húzódik meg. Ilyenkor a jogviszony tartalmát már nem a színlelt szerződés, hanem a leplezett szerződés határozza meg. Ennek érvényességét azonban külön kell vizsgálni – a leplezett szerződés lehet érvényes vagy érvénytelen is, attól függően, hogy megfelel-e a jogszabályi követelményeknek.

Elővásárlási jog kijátszása színlelt cserével

Egy nemrégiben született kúriai döntés jól példázza, hogyan használhatják a felek a színlelt szerződést egy másik személy jogainak kijátszására – és hogy a bíróság miként képes ezt felismerni és orvosolni.

Egy budapesti, háromlakásos társasházban az egyik ingatlan tulajdonjoga került átruházásra. A vevő már korábban is jelezte vételi szándékát, ám mivel a többi tulajdonostárs nem mondott le az elővásárlási jogáról, az eladó formálisan nem adásvételi, hanem csereügyletet kötött vele. A szerződés szerint a vevő egy másik, állítása szerint hasonló értékű lakást adott cserébe, és ezen felül még 60 millió forint készpénzt is fizetett.

Amikor a tulajdonostársak kézhez kapták a szerződést, azonnal pereltek. Álláspontjuk szerint a „csere” csupán formai leplezés volt, valójában adásvétel történt, amely így az elővásárlási jog megsértését jelentette.

A bíróság első- és másodfokon is a felpereseknek adott igazat: a „csere” csupán a valódi adásvétel színlelése volt. A másik ingatlan értékét – a bíróság megállapítása szerint – szándékosan felülértékelték, hogy a látszatot fenntartsák. A Kúria is osztotta ezt az álláspontot, és megerősítette: a szerződés valódi tartalma az irányadó, nem az, amit a felek elneveztek. Így az elővásárlási jog jogosultjainak igénye jogszerű volt, és élhettek is vele.

A színlelés másik klasszikus esete: ajándékozásnak álcázott adásvétel

Létezik egy másik eset is, amikor a felek illetékelkerülési céllal ajándékozási szerződést kötnek, holott valójában adásvétel történt.

Egy konkrét példával élve: egy testvérpár úgy dönt, hogy az egyikük lakást „ajándékoz” a másiknak. Az okirat ajándékozásról szól, viszont a felek valójában vételárban állapodtak meg, amelyet a szerződés aláírásakor a „vevő” testvér ténylegesen át is adott.

Miért teszik ezt? Mert 2020-tól a testvérek közötti ajándékozás illetékmentes, míg adásvétel esetén 4% vagyonszerzési illetéket kellene fizetni. A látszólagos ajándékozás tehát pénzügyi előnyszerzésre irányul.

De mi történik, ha valamelyik fél meggondolja magát, vagy egy harmadik személy – például egy örökös, vagy esetleg a NAV – vitatja a szerződés valódiságát?

Ekkor a bíróság vagy a NAV megvizsgálhatja, hogy az ajándékozási szerződés valóban a felek szándékát tükrözi-e, vagy csak színlelésről van szó. Ha kiderül, hogy valójában adásvétel történt, az illetéket visszamenőlegesen kiszabják, sőt, késedelmi pótlékot és bírságot is megállapíthatnak. Az ilyen helyzet tehát nem csupán jogi szempontból, hanem pénzügyileg is kockázatos.

A jog a valóság oldalán áll

A fenti példák jól mutatják, hogy a szerződés megnevezése önmagában nem perdöntő. A bíróság és az adóhatóság egyaránt a szerződés tényleges tartalmát és a felek valódi szándékát vizsgálja. Ha ezek eltérnek attól, amit a felek okiratban rögzítettek, a jog az utóbbinak – azaz a valós akaratnak – fog elsőbbséget adni.

Az adott tranzakcióra irányadó illetékmértékeket a NAV oldalán is tudjuk ellenőrizni, ha visszterhes szerződést, vagy ajándékozási szerződést kötünk.

SzínleltSzerződés #JogiIsmeretek #Ingatlanjog #ElővásárlásiJog #IngatlanAdásvétel #SzerződésÉrvényesség #CsereÜgylet #Ajándékozás #Illetékkijátszás #NAVÁllásfoglalás #IngatlanJogiKockázatok #KúriaDöntés #IngatlanPer #TestvérekIngatlan #JogiTanácsadás